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作者:秉陵戏 来源:原创 发布日期:09-01

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近300家地产公司破产了,地产股还能买么?

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  周四股市再次收出小阳线,市场成功三连阳,并有逐步走高的趋势,我们周三的策略表示,市场整体仍处于震荡区间。

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  周四A股还是受科创板走好影响,科创板的炒作无疑带来主板风险偏好的提升,尤其是创业板最为受益。我们此前的投资策略也提醒,近期创业板走势不错,但是按照目前创业板的盈利状况,很难实现以往的大小盘风格的切换。

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  随着5G手机的上市,以及华为手机超预期放量,以消费电子和半导体为代表的科技板块尤为活跃,周四当天上海自贸区概念也成为市场热点。

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  7月22日应勇表示,上海(楼盘)自贸区要在更宽领域、更高层次、以更大的力度来深化改革、扩大开放,是对外开放的一个重要桥头堡。上海自贸区聚焦投资贸易自由化,在投资经营便利、货物自由进出、资金流动便利、运输高度开放、人员自由执业、信息快捷联通等方面探索创新突破,并对标国际通行规则,探索更具竞争力的相关税制安排。中泰证券建议上海自贸区概念值得持续关注,关注上海临港、上港集团(600018)、上海建工(600170)、华贸物流(603128)、外高桥(600648)。

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  周四早上最先看到重要新闻是多家地产公司破产。中国基金报报道,截至目前,今年全国共有274家房地产企业宣告破产清算。破产的除了大量不知名的中小房企之外,位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。重庆(楼盘)市前市长黄奇帆近期表示今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上!按照这一说法,还要有6万多家房地产企业可能在未来十几年"消亡"!

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  以往每当经济疲软,政府货币放水以刺激经济,资金往往流进地产行业,地产火热,经济上涨。但是2019年,政策开始大转折,不但一再强调房住不炒,而且从近期的政策看,政府想尽一切办法,把资金赶进实体经济,央行严厉打击资金违规流入地产领域。政府力图打造制造强国,而不是房产大国。

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  上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,“目前开发贷、房地产信托、内债外债和私募等融资渠道一致收紧,这在历史上非常罕见。”这种情况下,融资困难的地产公司首先倒下在所难免。

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  那么地产股还能买吗?其实前两周,多家分析师强烈推荐地产股,认为地产股业绩好估值低,地产股本周走势确实还不错。

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  其实虽然近300家地产公司破产,但是龙头房企日子相对乐观。2018年百强房企销售总额、销售面积分别同比增长33.2%和32.0%。国内一位知名策略分析师建议,选择那些融资渠道顺利的龙头房地产企业,尤其那些管理良好的国企地产股,他们资源丰富,在市场资金紧张的情况下,它们更有发展投资机会。

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本文首发于微信公众号:市界。文章内容属作者个人观点,不代表网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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(责任编辑:张洋 HN080)

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发布时间:05:23:32

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香港自由行16年,富了谁又穷了谁?

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  2003年,香港最艰难的一年。?97年的亚洲金融危机尚未完全散去,经济不稳,股市低迷,本就处于高位回调的楼价,加上“八万五”的冲击,很多家庭陷入“负资产”旋涡,而SARS(非典)的施虐,更给整个香港经济和社会当头一棒。&ncp710压博app官方最新下载_【官网】bsp;霎时间,人心惶惶,百业凋零,烧炭、自杀、纷争、示威,笼罩香港,五年前那颗耀眼的东方之珠,已黯然失色。?不过,正如港人一贯相信的“有危便有机”,为挽救经济颓势,香港和内地共同推出内地游客赴港自由行政策。此后,庞大的内地游客蜂拥而至,带来的人流、物流、资金流,帮助香港经济触底回升,并一路向上。?很多行业,以及无数香港人的命运因此而改变,当中不得不提的,就是香港零售业。

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  粉红色梦想,缘起铜锣湾地下铺

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  无论是哪篇香港自由行购物攻略,都必定会提到SASA(0178.HK),这个如今遍布港九新界的粉红色招牌,刚开始时不过是一间仅4平米的小小地下化妆品店。

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  来源:百度图片?在现实生活中,有时机缘确实会造成一些巧合。?1978年,莎莎老板郭少明还是香港运输处的一名收银员,属于公务员编制,太太则在一家美容院打工,职位是美容顾问,夫妻两一起住在铜锣湾。?当时,郭少明住所楼下的铜锣湾总统商场有一家小型化妆品店SASA要转让,对化妆品较为熟悉的太太有了将门店顶下来自己做的想法,于是和郭少明商量,但郭对这样的“女人生意”没多大概念,不过见太太兴趣浓厚,不想泼冷水,于是说了一句:“随便,你喜欢就行。”?得到丈夫同意后,太太随即向母亲借了2万元,将门店顶了下来。现在看来,2万元只相当于SASA销售员一个月的工资,但在当时,却足足是郭少明两年的收入,握着公务员“铁饭碗”的郭少明能放手让太太去试,可以看出夫妻两都有一颗不甘平庸,希望通过经商改变人生的心。

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  来源:百度图片,郭少明夫妇?店门盘下来后,太太起初并不喜欢SASA这个名字,因为觉得带着前店主经营失败的痕迹,但改名登记需要1000元的费用,夫妻两手头已无多余资金,最终迷信敌不过现实,只好放弃。没想到却“因祸得福”,SASA这个名字,不论哪个地方的语言,读到SASA都出奇的一致,易记易传播,为门店知名度的提升帮助不少。?这样,出生于香港最顶级的零售区域铜锣湾,又有一个易读易记名字的SASA,似乎一开始就注定不凡。?不过,商场如战场,开头的夫妻两也没有必胜的把握,为稳妥起见,最终商定由妻子全职打理门店,郭少明则继续在运输署上班。万事开头难,和百货公司的美容专柜和药店专柜相比,SASA并未有任何过人之处,开业第一天,SASA营业额只有32元。两人也在寻思着如何把生意做好,有一次,夫妻两逛超市,看见琳琅满目开放式货架,灵机一动,有了将化妆品货架改为开放式的想法,让顾客自行选择,且经常给予优惠折扣。?没想到,这一招非常亲民,吸引了不少消费者,而且一传十、十传百,门店逐渐有了人气。?不过毕竟是小生意,凡事还需亲力亲为,郭少明晚上十一点去运输处上班收银,早上七点下班,上午十点钟,再去帮太太开店铺,一天合眼的时间只有几小时。不过,比辛苦更难受的的是尴尬,当时的香港,还没有出现过一个大男人给女人卖化妆品,所以每次郭少明都只能蹲在一米多高的柜台后面,生怕被顾客看到。?即便如此,郭少明却在太太和顾客的销售过程中,渐渐学到了化妆品生意的门路,胆子也慢慢大了起来。有一次,太太有事离开柜台,郭少明成为销售员,有女性顾客过来选购化妆品,在试完之后,随口问了郭少明:“我这样化妆美不美?”郭少明随即答到:“很好看。”没想到顾客非常高兴:“我一会就这样打扮,去见我男朋友。”?原来,女为悦己者容,男士销售化妆品,有着意想不到的效果。

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  SASA的顾客逐渐由本地客扩展到访港游客,生意持续向上。相比郭少明一层不变的运输署收银员生涯,在1984年,他终于辞去公职,专心打理生意。到1989年,SASA门店在原址上扩大4倍。

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  不过,他们没想到,迎面而来的却是打击。

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  郭少明的三次重大打击:地产霸权、宏观经济、黑天鹅

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  第一次是地产霸权。?1989年,门店业主见SASA生意好,趁机加租,月租由1.7万一下子提至4.5万,且限时三日答复,过期不候。郭少明本着和业主多年的租赁关系,起初以为只是开玩笑,过了三天才找业主商量,没想到业主说限期已过,店铺已经转租其他化妆品经营者,限期他们半年内搬走。?开店做生意,突然被赶走,这对于已all in的夫妻两,真是走投无路,他也隐约意识到,是竞争对手看中他的门店效应,想以本伤人,掠夺“胜财陈压博app官方最新下载_【官网】利果实”。?但是,对手有钱,业主见钱眼开,0343压博app官方最新下载_【官网】郭少明也无能为力,一度心灰意冷,受到好友劝喻,甚至加入了当时移民加拿大的热潮。?不过,在温哥华待了仅仅三天,郭少明就决定返港,用他自己的话说,就是“每天给车加满油,买好一天的食物,晚上8点睡觉,感觉像在等死,我们都适应了香港做生意的快节奏。”?经历起跌,再度回归生意场,郭少明夫妇心态简单了很多,他们很快在铜锣湾洛克道找到新铺,虽然年租12.5万年租,加上装修等杂七杂八的费用,几乎耗尽他们的30万资金,但他们都立志要创出一片天。?而在旧铺未到期的时间窗口,郭少明也没有闲着,他请了几个临时工,每天把旧客接至新门店,经营逐渐上正轨。一年后,营收按年劲升4倍,郭少明由此看到化妆品市场的巨大潜力,开始筹划开设新分店。?到1997年初,SASA的门店扩张至10间,年销售额超过10亿。当时经济畅旺,股市活跃,郭少明意识要乘胜追击,大幅扩张,于是将SASA搞上市。作为良好业绩的香港首家上市化妆品专门店,SASA受到热捧,认购倍数高达500多倍,6月13日,SASA正式登陆港股,市值超过40亿港币。?然而,出乎意料的第二次打击如约而至,这次是宏观经济。?上市不到一个月,亚洲金融危机爆发,香港经济急剧下跌,本地顾客、外地游客锐减,SASA的营业额一下子跌了4成。不过,此时的郭少明就坦然多了,刚集完资,SASA可谓“弹药”充足。?郭少明冷静地分析了形势,看到危机同时也降低了例如铺租、人工等成本,是扩张的好机会,这种逆向思维使得郭少明一下子在香港开了11间分店,次年营收出现较大幅度的跃升,增速达到26%,利润也增长了1.5%,算是顶住了金融危机的冲击。不过其后5年,由于香港经济低迷,SASA营收增速再也回不到10%上方。

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  来源:SASA年报

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  股价一路低迷,从未回到过上市首日的价位。

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  来源:wind,97-03年4月SASA股价走势

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  又这样波澜不惊地度过5年,正当郭少明以为金融危机的阴云渐行渐远之际,没想到却迎来了第三次重大打击,这一次堪称黑天鹅。?进入2003年,突如其来的非典,以迅雷不及掩耳之势施虐香港,零售业几乎全线凋零。在最为紧张的“百日抗役”时期,有的SASA门店甚至一天都手机500vip压博app官方最新下载_【官网】卖不出一单化妆品,郭少明心里也忐忑,不知道这场风暴会何时过去。?不过,此时的他,经历过前两次重大打击,已变得坚韧而成熟,再没有了当初“一言不合”便远走加拿大的想法,反而仔细研究市场,因应市民需要,在所有分店大量出售口罩、消毒药水和清洁卫生用品,使得整体生意额只跌了10%,顶住了非典的冲击。?香港零售界有一个说法:只要在香港做零售做得久,而又没自有物业,一定会遇上三大硬骨头--地产霸权、宏观经济周期波动和黑天鹅。?郭少明是一个不落,都尝了一遍。

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  风雨过后见彩虹

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  不过,风雨过后,郭少明终于迎来曙光。?2003年6月29日,中央政府与香港政府签署《内地与港澳关于建立更紧密经贸关系的安排》,内地游客赴港自由行游随即于当年7月28日开始实施。?听到这个消息,郭少明马上嗅到了商机,他随即做了两件事,一是在香港游客旺区寻找铺位,二是要求所有店员,学会普通话。?事实证明他是对的,香港的自由贸易、低税率,使之成为闻名全球的购物天堂,内地游客在香港接触到大量质优价廉的全球商品,购物热情高涨,而化妆品则经常位于内地游客特别是女性的购物清单前列。?SASA成为最先受惠自由行的零售商家之一。2003-2014年,SASA连续十年营收保持双位数增速。截止2014财年,莎莎营收增至88亿,净利润接近10亿,十年间分别翻了6倍和14倍。

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  来源:wind?门店数量增加至280家,单香港本地,就超过100家,成为香港香港十大零售集团之一,同时也是亚洲最大的化妆品连锁店。

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  来源:SASA年报?10年时间,SASA股价更是大涨超过20倍,总市值超过200亿。

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  来源:富途?97之前,SASA用10年时间开了10间分店;03之后,同样是10年,SASA新开了65间香港分店;

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  97-02年,5年间SASA的营收增长了55%;03-08年,同样是5年,SASA的营收增长了109%。?统计数据显示,2007年,在香港的内地游客中,平均每10人中会有4人去莎莎旗下门店选购化妆品;内地游客在莎莎的人均消费额为600元,每2秒就做成一笔交易,每10秒卖出一支口红,每12秒卖出一瓶香水。?毫无疑问,是自由行成就了今日的SASA和郭少明,而同样受惠于自由行,远不止他们一个,还有一间时装公司--慕诗国际(0130.HK,简称慕诗),以及它剑走偏锋的老板。

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  慕诗国际:公司做时装,老板炒楼

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  说起慕诗,大家或许有些陌生,不过相信内地游客在香港都见过这间店。

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  来源:google,慕诗门店?没错,她是一家香港高级女性时装品牌,店铺遍布香港中环太古城、铜锣湾SOGO、尖沙咀海港城、旺角新世纪广场等各大旅游旺区,在内地的四大一线、部分二线如大连、西安、青岛、重庆、成都,还有澳门、台湾、新加坡,均开设有分店。

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  来源:慕诗官网

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  1997年,服装外贸业务出身的陈钦杰创立了时装品牌-MOISELLE(慕诗),意欲打造属于自己的时装王国。2002年,他将公司上市。

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  来源:google,陈钦杰

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  慕诗也曾受益过自由行。公司在2005年年报披露,管理层已有策略地将若干 MOISELLE零售店铺迁往其他地点,以便更为专注于游客区。?作为自由行受益零售股之一,慕诗股价也曾在两年内被炒高超过10倍。

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  来源:富途

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  此后数年,慕诗营收和利润都一路有增长,净利润虽在金融海啸的08、09年一度出现超过50%的跌幅,但10年便止跌回升。

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  来源:wind

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  不过,2011年开始,时装行业竞争越发激烈,自由行热潮下水涨船高的租金、劳工等运营成本,不断侵蚀着慕诗利润,经营利润率由前一财年的18%急剧下滑到10.9%。?面对困境,陈钦杰选择了另一条路--炒卖物业。?2011年4月,陈钦杰以慕诗的名义从会德丰地产手上一手购入黄竹坑香叶道2号OneIslandSouth17楼,作价1.875亿元。不到4个月,又以2.537亿元沽售,火速获利6620万元。 ?相比之下,慕诗前一财年的净利润只有5367万元,以慕诗平均每件时装零售价5000元计算,要卖超过1.3万件时装,且不扣除任何成本,才够得上6620万的利润。慕诗在2012年报也承认,靠着这一笔交易,当年的公司利润得到改善。不过之后,慕诗没有再炒楼,所谓的“改善”也戛然而止。?在香港激烈竞争的高级女装市场,慕诗的优势不大,虽曾受惠过自由行,但效应已消退,近年业绩不断下行,亏损连连,最新的年报显示,慕诗18财年营收只有2.57亿港币,亏损2000万港币。

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  来源:wind

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  股价也是一潭死水,经常全日成交量为0,最新的总市值仅剩下1.6亿。

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  来源:富途

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  但与之鲜明比对的,是陈钦杰以私人名义,炒楼赚到盘满钵满。

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  1997年前陈钦杰依靠炒卖香港老牌屋苑太古城起家,成功逃过金融风暴后,看到香港经济因自由行起飞,就重出江湖,转炒国内人喜欢的豪宅。

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  从03年的低点算起,至2015年的短短十二年,香港平均楼价上涨了424%,年均增速35%;而同期五大自由行旺区商铺的租金,同样是直线上升,更有甚者,升幅接近10倍。

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  来源:差饷物业估价署

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  统计资料显示,他部分自持的物业,市值超过6亿,盈利达3亿以上,超过那么多年慕诗的总盈利,可谓失之桑榆收之东隅。

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  无论是慕诗的短暂光辉或陈钦杰的个人财富大跃升,这背后也是由内地游客自由行或内地“资金自由行”推动。

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  同为零售公司,SASA和慕诗,虽然走的路不一样,但也是受惠自由行的资本家,由始至终收获着自由行的红利,直至今天。

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  自由行穷了谁?

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  从宏观角度,自由行对香港经济的贡献,值得肯定。?2013年,香港立法会公布一份“自由行”计划研究简报,整体内地旅客在港购物消费额接近1700亿港元,等同“养起”三分之一个零售业。当中以“自由行”客的购物开支增幅最强劲,由2004年的86.2亿元,激增11.7倍至2013年近1100亿元。

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  来源:香港立法会报告

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  根据香港政府统计处的数据,2008年旅游业对香港GDP的贡献仅2.8%,2009年上升至3.3%,2010年为4.3%,2011年为4.5%。而香港旅游发展处2011年的数据显示,内地游客赴港旅游消费总额占入境旅游消费总额的55.9%。也就是说,2011年内地游客消费对香港GDP的贡献已经达到2.5%。

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  不过,社会整体得益不等同于大部人的个人得益,往往吊诡的是,越是低收入群体,在经济快速发展过程中,其得益越少。

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  在自由行浪潮中,香港不少基层从业者的工资水平上升,远远追不上房价,租金或物价上涨,成为了被时代抛弃的受害者。

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  以直觉上最应该受惠的零售从业者来说,根据港府发布的收入及工时按年统计调查报告,香港零售从业者的工资中位数,2011年为9500元(男)、7000元(女),而到了2018年,分别变为16000、12500元,最大升幅78%。

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  来源:香港政府统计处,单位:港元

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  但同期各类香港楼价,上涨均超过5倍。

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  来源:差饷估价署

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  即便是租房,租金升幅也超过1倍。

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  来源:差饷估价署

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  如果再算上其他物价的升幅,零售从业者工资的增幅,已经捉襟见肘。?自由行热热闹闹,零售业红红火火,零售业和炒楼的老板们赚到飞起,但基层的香港零售从业者却成了“被贫穷”的阶层。

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  如果没有自由行,香港会.....

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  前几天,中央正式暂停了赴台自由行政策,直言是因为“当前的两岸关系”。

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  来源:文化和旅游部

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  联想到香港始于6月的游行示威,让人为之一阵:香港自由行会不会也被暂停呢?如果会,那香港经济和社会又能否顶得住??虽然香港的四大经济支柱中,旅游占GDP的比例最小,仅有4.7%,换言之,旅游业全线溃败,对香港不是灭顶之灾,但可以肯定,1/3的零售业将倒闭,至少有10万零售业员工会失业,过千亿的产值将灰飞烟灭。

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  来源:中南产业研究院

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  现在,虽然中央没有暂停自由行,但香港的零售业已经出现下跌。?香港旅发局以及统计处的数据显示,今年前5个月,入境旅客数量、过夜旅客均录得双位数增长,然而6月份,增速仅为8.5%和1.2%;6月,香港零售业总销货价值临时估计数据同比下跌6.7%,是自2017年8月以来新低。

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  和自由行高度相关的行业,如珠宝首饰、钟表、电器,甚至是SASA,均录得超过双位数的跌幅。7月份,旅游区的零售商反映人流量减少三至五成,甚至有减少超过一半的,直接导致部分零售从业人士的工资因此减少三成。?时代的剧变,常常蕴含着大机会,有人抓得住,成就财富,跃上新阶层,当然也有人被抛下,有人被贫穷。?在今日之香港,最无辜的,或许是一群没有“父干”、只能兢兢业业的基层从业者,他们在大时代面前,即便看到机会,也没有能力抓住,但在动荡面前,却分分钟成为躺着中枪之人。

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  真心祝愿香港能尽快走出这困局。

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本文首发于微信公众号:王雅媛港股圈。文章内容属作者个人观点,不代表网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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(责任编辑:张洋 HN080)

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